Акт осмотра территории — это основной фиксирующий документ, который составляется в процессе обследования земельного участка, прилегающего к зданию, сооружению или находящегося в общественном пользовании. Документ закрепляет фактическое состояние территории на конкретную дату, выявляет дефекты благоустройства, фиксирует границы, наличие покрытий, освещения, зеленых насаждений и опасных участков. Грамотно составленный акт является юридически значимым основанием для планирования ремонтных работ, приемки-сдачи объектов, разрешения спорных ситуаций и отчетности перед контролирующими органами.

Цели и основания составления акта

Составление акта осмотра территории необходимо в следующих случаях:

• Приемка-передача объекта: при сдаче подрядчиком выполненных работ по благоустройству заказчику (УК, ТСЖ, застройщику, муниципалитету).
• Периодический мониторинг: плановые осмотры управляющими компаниями для выявления дефектов (пробины на асфальте, сломанные бордюры, неисправное освещение, сухостой).
• Подготовка к капремонту или текущему ремонту: формирование дефектной ведомости и сметы.
• Рассмотрение обращений граждан: фиксация фактов нарушений правил благоустройства (несанкционированные парковки, свалки, порча МАФ).
• Судебные и досудебные споры: доказательство состояния территории на определенный момент времени.

Правовой основой служат: Гражданский кодекс РФ (договор подряда), Жилищный кодекс РФ (обязательства УК по содержанию общего имущества), региональные Законы о благоустройстве, ГОСТ Р 58422-2019 «Благоустройство территорий. Общие требования», а также местные нормативные правовые акты;

Порядок проведения осмотра и создание комиссии

Осмотр территории проводится комиссией, состав которой утверждается приказом (распоряжением) руководителя организации-заказчика или председателя ТСЖ/ЖСК.

Состав комиссии (рекомендательный):

1. Председатель комиссии, руководитель УК, председатель ТСЖ, уполномоченное лицо застройщика.
2. Секретарь комиссии — инженер УК, техник, юрист (ведет протокол, оформляет акт).
3. Члены комиссии:
   • Представитель подрядчика (если осмотр приемка работ).
   • Инженер по благоустройству / мастер участка.
   • Представитель собственников (член правления ТСЖ, старший дома).
   • При необходимости: представитель администрации района/города, эколог, геодезист, арборист.

Этапы проведения осмотра:

1. Подготовительный: изучение планов территории, прошлых актов, схем подземных коммуникаций, реестра зеленых насаждений. Подготовка фото/видеофиксации (камера, дрон, смартфон с геотегами).
2. Натурный (выездной): обход территории по маршруту, замеры дефектов (рулетка, нивелир, термовизор), фотофиксация каждого выявленного нарушения с указанием координат/привязки к ориентирам.
3. Камеральный (оформление): заполнение бланка акта, прикрепление фототаблиц, схем, подписание всеми членами комиссии.

Требования к структуре и содержанию акта

Единого утвержденного государством бланка (как ГОСТовская форма) для акта осмотра территории не существует. Организации разрабатывают свои бланки самостоятельно, однако структура документа должна соответствовать делопроизводству и включать обязательные реквизиты (ст. 9 ФЗ № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» по аналогии для первичных учетных документов).

Обязательные разделы акта:

• Шапка: наименование документа («Акт осмотра территории»), номер, дата, место составления (город, населенный пункт).
• Основание: номер и дата приказа/распоряжения о создании комиссии, номер договора подряда (если приемка работ).
• Состав комиссии: ФИО, должности, организации каждого члена (ФИО рекомендуется маскировать в публичных образцах: Иванов И.И. → И.И. Иванов или ФИО_1).
• Объект осмотра: точный адрес, кадастровый номер участка(ов), границы (описание или ссылка на план-схему).
• Погодные условия: температура, осадки, наличие снежного покрова (важно для оценки покрытий).
• Описательная часть (Фиксируемое состояние): детальная инвентаризация элементов благоустройства (см. раздел 4).
• Выявленные дефекты и несоответствия: таблица с описанием, местоположением, размерами, фотофиксацией.
• Приложения: фототаблица, план-схема с обозначением дефектов, выписка из ЕГРН, акты замеров.
• Подписи: всех членов комиссии с расшифровкой. При несогласии — особое мнение пишется в акте или отдельным приложением.

Чек-лист: что фиксировать при осмотре территории благоустройства

Для максимальной детализации рекомендуется использовать структурированный чек-лист. Ниже приведен перечень объектов и параметров для оценки.

Твердые покрытия и дорожная сеть

• Тротуары и пешеходные дорожки: тип покрытия (асфальт, плитка, бетон, грунт), состояние (пробины, трещины, осыпание, раздвижение плитки, перепады высот > 10 мм).
• Автомобильные дороги и парковки: колея, бордюры (отколы, смещение), разметка (изношенность), дренаж (точки входа воды).
• Отмостка зданий: целостность, уклон от стены, наличие гидроизоляции, зазоры между стеной и отмосткой.
• Спортивные и игровые покрытия (резиновые крошки, искусственная трава, песок): износ, загрязнение, безопасность (HIC-тест при необходимости).

Озеленение и ландшафтные элементы

• Деревья и кустарники: инвентарный номер (если есть), вид, возраст, санитарное состояние (сухостой, полость, грибковые поражения, наклон ствола > 15°), нарушение зон охраны стволов.
• Газоны: тип (партерный, спортивный, мейдонинг), плотность травяного покрова (%), наличие лыжин, сорняков, следов техники.
• Цветочные клумбы/рабатки: ассортимент, декоративность, состояние мульчи, бордюринг.
• Автоматические системы полива: работоспособность секторов, герметичность трубопроводов, состояние пультов управления.

Инженерное освещение и сети

• Опоры освещения: тип (металл, бетон, композит), состояние покраски/цинкования, вертикальность установки, фундамент (обнажение арматуры).
• Светильники: тип лампы (LED, ДРИ, ДНаТ), работоспособность, загрязнение диффузоров, угол наклона (световой расчет).
• Кабельные линии: способ прокладки (земля, кабель-канал), наличие предупреждающей ленты, доступность камер/колодцев.
• Щитовое оборудование: герметичность, заземление, автоматика, пломбирование, схемы коммутации.

Малые архитектурные формы (МАФ) и инвентарь

• Лавочки, урны, перголы, беседки: материалы (дерево, металл, бетон), крепление к фундаменту, износ покрытий (краска, масло), вандализм.
• Детские игровые комплексы: соответствие ГОСТ Р 52169-2012 / ГОСТ ЕН 1176, состояние амортизирующего покрытия, крепления, острые края, зажимы.
• Спортивное оборудование: стабильность, износ подвижных частей, безопасность.
• Навигация и информ.stände: читаемость, актуальность информации, целостность.

Инженерная защита и дренаж

• Дождеводосточная сеть: лотки, песоуловители, колодцы, заиление, трещины, работоспособность решеток (класс нагрузки).
• Стеночки опорные: состояние фасада, дренаж за стеной, деформации (выпуклость, трещины).
• Ограждения и барьеры: парапеты, сы, ворота/шлагбаумы — работоспособность приводов, целостность секций, антикоррозийная защита.

Опасные участки и нарушения

• Несанкционированные свалки ТКО/СТКО.
• Вырубки пней без уборки, висячие ветви над дорожками/парковками.
• Обвалы грунта, эрозия склонов.
• Небезопасное состояние инженерных колодцев (отсутствие крышек, пробойные крышки).
• Нарушение границ участка (самовольные застройки, заборы).

Фотофиксация и геопривязка: современные стандарты

В 2024–2026 годах стандарт де-факто требует не просто фото, а геотегированных снимков с меткой времени (EXIF-данные).

• Используйте мобильные приложения для инспекций (например, на базе 1С, PlanRadar, CheckOffice, StudyAI, Explawyer или корпоративные решения УК).
• Каждый дефект снимается в 3 ракурса: общий план (привязка к ориентиру), средний план, крупный план (деталь дефекта с линейкой/рулеткой в кадре).
• Фото автоматически вставляются в фототаблицу акта с подписями: «Дефект №1. Пробина на тротуаре у входа №3. Размер 400х300х50 мм. Координаты: 55.###».
• Готовый отчет выгружается в DOCX (Word) для редактирования и PDF для архива/подписания ЭЦП.

Образец заполнения акта осмотра территории (Шаблон)

Ниже приведен универсальный образец. Текст в квадратных скобках [ ] подлежит замене на реальные данные. Персональные данные (ФИО, телефоны) в публичных документах рекомендуется маскировать или заменять на инициалы/должности.

---

АКТ ОСМОТРА ТЕРРИТОРИИ № [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] г.

г. [Населенный пункт]

Основание: Приказ [Наименование организации] № [Номер приказа] от [Дата приказа] «О создании комиссии по осмотру территории по адресу: [Адрес]».

Мы, нижеподписавшиеся члены комиссии в составе:

1. Председатель: [Должность, Организация] — [Фамилия И.О. / ФИО_1];
2. Секретарь: [Должность, Организация] — [Фамилия И.О. / ФИО_2];
3. Член комиссии: [Должность, Организация/Подрядчик] — [Фамилия И.О. / ФИО_3];
4. Член комиссии: [Должность, Организация/Собственники] — [Фамилия И.О. / ФИО_4].

Составили настоящий Акт о том, что [ДД.ММ.ГГГГ] г; в [ЧЧ:ММ] провели осмотр территории по адресу: [Полный адрес, кадастровый номер: XX:XX:XXXXXX:XX].

Погодные условия: температура воздуха [+X]°C, [без осадков / дождь / снег], снежный покров [отсутствует / высота X см], ветер [X м/с]. Освещение [естественное / искусственное].

ОПИСАНИЕ ГРАНИЦ И ОБЩЕГО СОСТОЯНИЯ

Территория ограничена: с севера — [ориентир, например: зданием 1, кадр. №], с востока — [улицей/забором], с юга — [дорогой], с запада — [участком №]. Границы соответствуют плану-схеме (Приложение №1). Общая площадь осматриваемой территории: [XXX] кв.м.

Общее визуальное состояние территории оценивается как: [удовлетворительное / неудовлетворительное / требует текущего ремонта / требует капремонта].

РЕЗУЛЬТАТЫ ОСМОТРА ПО ЭЛЕМЕНТАМ БЛАГОУСТРОЙСТВА

№ п/п	Элемент благоустройства / Зона	Характеристики (материал, габариты)	Фактическое состояние / Выявленные дефекты	Фото № (Приложение 2)	Требуемые меры / Срок устранения
1	Тротуар вдоль входа №1 (у входа в подъезд 2)	Плитка тротуарная 300х300х60 мм, база щебень/песок	Выявлены: 3 пробины диаметром 200-300 мм, глубиной до 50 мм; раздвижение швов до 15 мм на участке 2 п.м.; перепад высот плит до 20 мм (не соответствует СП 82.13330).	Фото 1-1, 1-2, 1-3	Капремонт участка 5 кв.м. Срок: до
2	Асфальтовое покрытие парковки (зона А)	Асфальтобетон горячий, толщина 50 мм	Сеть трещин «паутинка» на 40% площади, колея глубиной 15 мм на въездной полосе. Бордюрный камень БР 100.30;18 — 5 шт. с отколами, 2 шт. смещены вертикально на 30 мм.	Фото 2-1 … 2-5	Текущий ремонт: затирка трещин битумом, замена 7 п.м; бордюра. Срок: до
3	Озеленение: группа посадок у фасада южный (инв. № 105-110)	Туя западная ‘Смарагд’, возраст ~15 лет, высота 3.5 м	3 экземпляра (№ 106, 108, 110) — сухостой 80-100% (коричневые хвои), стволы повреждены корой. 2 экземпляра — наклон ствола 20° в сторону детской площадки (опасный фактор).	Фото 3-1 … 3-4	Санитарная вырубка 3 деревьев, устранение 2-х аварийных. Получение фelling ticket. Срок: до
4	Газон партерный (центральная часть двора)	Смесь трав: ройтлагия, медоник, паслен	Плотность покрова 60%. Лыжины диаметром 0;5-1.5 м (15% площади). Загрязнение бытовыми отходами, следы колес техники (глубина до 10 см).	Фото 4-1, 4-2	Регенерация: аэрация, пересев, подкормка, уборка мусора. Установка ограничителей парковки. Срок: весенний сезон 2027 г.
5	Наружное освещение: опоры № 5, 6, 7 (парковка)	Опоры металлические конические 6 м, светильники LED 60Вт	Опора №6: коррозия основания на высоте 0-300 мм (глубина до 3 мм), покраска сколота. Светильник №7: не горит (перегорел драйвер). Кабель в кабель-канале поврежден (вскрыт) на участке 2 м у опоры №5.	Фото 5-1 … 5-4	Замена драйвера №7. Ремонт кабеля №5. Антикоррозийная обработка и покраска основания №6. Срок: 10 дней.
6	Детская площадка (зона 3-7 лет)	Комплекс игровой (горка, качели, песочница), покрытие резиновая крошка 40 мм	Покрытие: износ 40%, в местах посадок на горке — стерто до основания (критический дефект HIC). Качели: износ подшипников (скрип, люфт). Песочница: загрязнена бытовыми отходами, нет накрывной конструкции. Ограждение: отсутствует участок 2 м (проем).	Фото 6-1 … 6-6	НЕМЕДЛЕННО: перекрыть доступ к горке и качелям (лента/знаки). Замена покрытия на горке, ремонт качелей, уборка песка, установка накрывной, монтаж ограждения. Срок: 5 дней.
7	Дождеводосточная система: лоток у входа в ТЦ/МАФ	Лоток полимербетонный DN100, класс нагрузки C250, решетка чугунная	Лоток заилирован на 70% высоты (песок, листва). Решетка 1 шт. отсутствует (украдена/сломана), 1 шт. деформирована (не держит нагрузку). Песоуловитель переполнен.	Фото 7-1, 7-2	Очистка лотков, песоуловителей. Закупка и установка 2-х решеток класса C250. Срок: 3 дня.
8	МАФ: Лавочки (4 шт.), Урны (2 шт.)	Дерево (сосна) + металл (ковка), покраска	Лавочка №3: сгнило 2 доски сиденья, болты крепления ржавеют. Урна №2: деформация корпуса (вмятина), крышка не закрываеться. Вандализм: граффити на спинках 2-х лавочек.	Фото 8-1 … 8-4	Замена досок №3, обработка антисептиком, покраска. Ремонт/замена урны №2. Мойка от граффити. Срок: 14 дней.

ОПАСНЫЕ УЧАСТКИ И НАРУШЕНИЯ (ТРЕБУЮТ НЕМЕДЛЕННОГО ВНИМАНИЯ)

• Участок 1: Открытый колодец водоснабжения (крышка отсутствует) у входа в подъезд 4. Огражден предупреждающей лентой комиссией. Требуется срочный монтаж крышки (КС-10/15). Ответственный: Инженер по ВК [ФИО_3].
• Участок 2: Висячая сухая ветка (диаметр 15 см) на дереве инв. № 108 над пешеходной дорожкой и скамейкой. Требуется срочная вырубка ветки арбористами. Ответственный: Инженер по озеленению [ФИО_3].
• Участок 3: Несанкционированная парковка на газоне/детской площадке (авто гос. знак [Маскировка: А123ВС777]). Составлен протокол, вызван эвакуатор/ГИБДД.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОМИССИИ

По результатам осмотра комиссия установила, что территория по адресу [Адрес] на дату осмотра находится в неудовлетворительном состоянии. Выявлены дефекты, создающие угрозу безопасности жизнедеятельности граждан (п.п. 6, 7 раздела 2, п.п. 1, 2 раздела 3), а также дефекты, приводящие к ускоренному износу имущества.

Комиссия ПОСТАНОВИЛА:

1. Подрядчику [Наименование подрядчика] устранить выявленные дефекты в сроки, указанные в таблице раздела 2 настоящего Акта.
2. Ответственным лицам УК обеспечить контроль за сроками и качеством устранения дефектов.
3. Опасные участки (раздел 3) оградить и устранить в течение 24 часов.
4. Настоящий Акт в 3-х экземплярах: Заказчик, Подрядчик, Архив УК. Приложения (Фототаблица, План-схема) являются неотъемлемой частью Акта.

ПОДПИСИ ЧЛЕНОВ КОМИССИИ

Председатель комиссии	________________ / [Фамилия И.О.] /	«___» ___________ 20__ г.
Секретарь комиссии	________________ / [Фамилия И.О.] /	«___» ___________ 20__ г.
Член комиссии (Подрядчик)	________________ / [Фамилия И.О.] /	«___» ___________ 20__ г.
Член комиссии (Собственники)	________________ / [Фамилия И.О.] /	«___» ___________ 20__ г.

ПРИЛОЖЕНИЯ:

• Приложение №1: План-схема территории с обозначением зон осмотра и найденных дефектов (1 л.).
• Приложение №2: Фототаблица выявленных дефектов (XX л.).
• Приложение №3: Выписка из ЕГРН на земельный участок (1 л.).
• Приложение №4: Акт замеров дефектов покрытий (1 л.).

---

Типичные ошибки при составлении акта и как их избежать

Приложить план-схему с наложением границ обслуживания (красная линия, граница ОИК).

Ошибка	Последствия	Как избежать
Общие фразы: «состояние нормальное», «дефектов нет» без детализации.	Невозможно доказать факт ухудшения или качество приемки работ. Суд может не принять акт как доказательство.	Использовать чек-лист (раздел 4). Фиксировать параметры количественно: «трещина длиной 1.2 м, шириной 5 мм», «покрытие 60%».
Отсутствие фотофиксации или фото без привязки (нет ориентиров, линеек, геотегов).	Споры о месте и размере дефекта. Подрядчик может отказать в гарантийном ремонте.	Обязательная фототаблица с нумерацией, соответствующей пунктам акта. Использовать приложения с геотегами.
Неполный состав комиссии (нет представителя подрядчика или собственников).	Акт может быть оспорен как односторонний. Риск недоверия со стороны контролирующих органов.	Строго соблюдать состав по Приказу о создании комиссии. При отсутствии лица — делать пометку «Уведомлен, не явился, без уважительной причины».
Игнорирование погодных условий и снежного покрова.	Невозможно оценить покрытия и дренаж зимой. Акт составлен «для галочки».	Указывать погоду. Если снег мешает осмотру — писать: «Осмотр покрытий не произведен ввиду снежного покрова 15 см. Требуется повторный осмотр в оттепель».
Отсутствие сроков и ответственных за устранение.	Акт становится декларативным, не является рабочим инструментом управления.	В таблице дефектов обязательно колонки: «Ответственный», «Срок», «Ориентировочная стоимость».
Несогласованность с планом-схемой/кадастром.	Споры о границах ответственности (чья это пробина: УК, город или сосед).

Цифровые инструменты для оформления (2024-2026)

Ручное заполнение Word-шаблонов уходит в прошлое. Современные УК и подрядчики используют:

• Мобильные чек-листы (CheckOffice, 1C:Предприятие 8.3 / УНФ/ERP, PlanRadar, TraceAir): инспектор проходит по точкам на карте, отвечает на вопросы, фото автоматически привязываются к GPS и пунктам акта.
• Конструкторы документов (StudyAI, Explawyer, КонсультантПлюс — бланки): генерация DOCX/PDF по заполненной форме за минуту.
• Электронный документооборот (СБИС, Диадок, Контур.Экстерн): подписание акта усиленной квалифицированной ЭЦП (КЭП) всеми членами комиссии удаленно, передача в архив с временной меткой.
• BIM/ГИС интеграция: дефекты попадают в цифровую двойник территории (ЦОД), формируют заявки в CMMS/EAM систему на ремонт автоматически.

Юридическая сила и хранение

• Акт осмотра территории — первичный учетный документ. Срок хранения: не менее 5 лет (для капремонта/капитальных вложений — до окончания срока службы объекта + 5 лет).
• При подписании ЭЦП документ приобретает силу, равную бумажному с «живой» подписи (ст. 6 ФЗ № 63-ФЗ «Об электронной подписи»).
• В судебной практике акты, составленные комиссией с фотофиксацией и подписями обеих сторон, являются главными доказательствами по спорам о качестве благоустройства (обзоры судебной практики ВС РФ).

Акт осмотра территории при благоустройстве — это не формальность, а ключевой инструмент управления качеством городской среды и безопасности граждан. Качественный акт экономит бюджет (позволяет точно сметчику рассчитать объемы), защищает от необоснованных претензий подрядчиков и, главное, фиксирует опасные факторы до возникновения ЧП. Использование структурированных чек-листов, геотегированной фотофиксации и цифровых платформ для генерации документов переводит процесс из разряда «бумажной работы» в разряд эффективного управления активами.

Примечание: Данный образец является рекомендательным. Конечный бланк должен утверждаться локальным нормативным актом организации (Положением о порядке осмотров территорий) с учетом специфики объекта и требований регионального законодательства о благоустройстве.