Акт обследования разрушенного (гибнутого) дома — это основной документ, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. На его основании производится выписка объекта из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и прекращение прав собственности. В статье подробно разбираем законодательную базу, состав комиссии, обязательные реквизиты и порядок сдачи документов в Росреестр.

Законодательная база

Ключевым нормативным актом, регулирующим процедуру, является Федеральный закон от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 23 «Требования к акту обследования»).

Согласно ст. 23 Закона № 218-ФЗ:

• Акт обследования подготавливается кадастровым инженером в результате осмотра места нахождения объекта.
• Документ подтверждает прекращение существования здания/сооружения в связи с гибелью или уничтожением (пожар, стихийное бедствие, снос, разрушение).
• Акт готовится исключительно в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера.

Дополнительно регламентируют процесс:

1. Приказ Минэкономразвития России от № 762 — утвердил требования к составу сведений, содержащихся в акте обследования, и форме представления данных.
2. Федеральный закон № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» — определяет права и обязанности кадастровых инженеров, ответственность за достоверность данных.
3. Региональные нормативные акты (постановления администраций) — могут устанавливать порядок формирования межведомственных комиссий по обследованию аварийного жилья (если дом сносится по решению органа власти).

В каких случаях требуется акт обследования

Документ необходим для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности и исключении объекта из учета в следующих ситуациях:

• Полное или частичное уничтожение в результате пожара, наводнения, землетрясения иных стихийных бедствий.
• Снос (демонтаж) по решению собственника или по предписанию органа государственной власти (признание аварийным, изъятие для государственных нужд).
• Естественное разрушение (обветшалость, отсутствие эксплуатации длительное время), приведшее к потере несущих конструкций.
• Военные действия / террористические акты (специальные процедуры могут регулироваться отдельными законами, например, для зон СВО или бывших зон АТО, см. опыт Украины, где в 2017 г. утверждена отдельная форма акта для жилья, разрушенного в результате АТО).

Кто и как проводит обследование

Роль кадастрового инженера

Только кадастровый инженер, включенный в реестр Росреестра и имеющий действующий сертификат, имеет право подготовить и подписать Акт обследования (п. 1 ст. 23 № 218-ФЗ). Инженер несет персональную ответственность за достоверность сведений (вплоть до уголовной ответственности по ст. 303 УК РФ за ложное заключение).

Комиссия по обследованию (при сносе/аварийности)

Если дом сносится по решению администрации (признан аварийным), обследование проводит межведомственная комиссия. Её состав обычно включает:

• Представителей местной администрации (председатель).
• Специалистов архитектурно-строительного контроля.
• Представителей МЧС / пожарной охраны (при необходимости).
• Кадастрового инженера (для зафиксирования результатов в акте).
• Собственника (или его представителя по нотариальной доверенности).

Важно: Протокол заседания комиссии — это основание для работы кадастрового инженера, но сам Акт обследования по форме Приказа № 762 готовит и подписывает только кадастровый инженер.

Структура и обязательные реквизиты Акта обследования

Согласно Приказу Минэкономразвития № 762, XML-схема акта обследования должна содержать следующие блоки информации (перечислены ключевые для понимания структуры):

Блок 1: Сведения об акте обследования

• Номер акта (присваивается инженером).
• Дата составления.
• Основание для составления (договор с заказчиком, предписание администрации, заявление собственника).

Блок 2: Сведения о кадастровом инженере

• ФИО (маскируем: [ФИО инженера]).
• Номер квалификационного аттестата / записи в реестре.
• Наименование саморегулируемой организации (СРО), членом которой является инженер.
• Номер свидетельства о членстве в СРО.

Блок 3: Сведения об объекте недвижимости (до разрушения)

• Кадастровый номер (если был присвоен).
• Вид объекта: здание, сооружение, незавершенное строительство.
• Адрес (место нахождения): [Регион, Район, Населенный пункт, Улица, Номер дома].
• Назначение (жилое, нежилое, производственное и т.д.).
• Площадь, количество этажей, материал стен, год постройки (по данным ЕГРН или технического паспорта БТИ).

Блок 4: Результаты осмотра места нахождения объекта

Это ключевая часть. Инженер фиксирует:

• Факт прекращения существования: объект полностью отсутствует на месте (фундамент снесён, застроено новой постройкой, пустой участок) или сохраняются только руины/фундамент, не являющиеся зданием.
• Причину прекращения: пожар (акт пожарной охраны), снос (разрешение на снос/решение администрации), стихийное бедствие, иное.
• Описание остатков: если остались обломки, фундамент, подвал, их описание и фотофиксация.
• Границы места нахождения: координаты характерных точек контура основания (для привязки к координатам ЕГРН).

Блок 5: Сведения о документах, подтверждающих прекращение существования

• Акт пожара (форма № 1/пож) — при пожаре.
• Разрешение на снос / Решение администрации о сносе аварийного дома.
• Акт стихийного бедствия.
• Свидетельство о праве на объект (для идентификации).

Формализованное утверждение: «Подтверждаю прекращение существования объекта недвижимости…».

Блок 7: Приложения (в электронном виде)

• Фотографии места нахождения объекта (общий вид, остатки конструкций, табличка с адресом/датой).
• Копии оснований (акта пожара, разрешения на снос).
• Схема местонахождения объекта на кадастровом плане территории.

Образец заполнения ключевых полей (описание логики)

Поскольку Акт обследования, это структурированный XML-файл, генерируемый в программе «АРМ Кадастрового инженера» или специализированном ПО (КриптоАРМ, ГИС ЕГРН), «бумажного» бланка для ручного заполнения не существует. Ниже приведена логика заполнения основных атрибутов для понимания:

Поле (XML-элемент)	Что указывается	Пример значения / Комментарий
CadastralNumber	Кадастровый номер объекта	Напр.: XX:XX:XXXXXX:XX (если нет — указывается «Ранее не присваивался»)
ObjectType	Вид объекта	002001001000, Жилой дом (классификатор ОКС)
Address	Адрес по ФИАС/КЛАДР	Строго по справочнику ФИАС: [Код региона], [Район], [Нас. пункт], [Улица], [Дом]
TerminationCause	Причина прекращения	Код по классификатору: 1 — Гибель/уничтожение (пожар, бедствие); 2 — Снос/демонтаж
DocumentBase	Документ-основание	Напр.: «Акт осмотра места пожара № 123 от », «Постановление Администрации № 456 от »
InspectionDate	Дата осмотра на месте	ДД.ММ.ГГГГ (не может быть позднее даты подписания акта)
Текст: «Объект недвижимости [Кадастровый номер] полностью уничтожен/снесен. На месте нахождения отсутствуют надземные конструкции. Прекращение существования подтверждаю.»

Порядок действий: от осмотра до Росреестра

1. Выезд на место инженера (в составе комиссии или самостоятельно) для визуального осмотра, замеров (если нужно), фотофиксации.
2. Сбор документа-основания: акт пожара, разрешение на снос, решение комиссии.
3. Формирование XML-пакета в АРМ Кадастрового инженера (заполнение схемы Act_Inspection).
4. Подписание УКЭП кадастровым инженером (проверка валидности сертификата).
5. Подача в Росреестр через МФЦ или Личный кабинет Росреестра / ГИС ЕГРН (услуга «Внесение сведений в ЕГРН об объекте недвижимости — прекращение существования»).
6. Получение выписки из ЕГРН с записью «Прекращено» (обычно в течение 3-5 рабочих дней).

Особенности и частые ошибки

Ошибка 1: Попытка сдать «бумажный» акт или PDF

Росреестр принимает только XML-файл, подписанный УКЭП. Распечатки, сканы, нотариально заверенные копии не являются актом обследования в понимании ст. 23 № 218-ФЗ.

Ошибка 2: Отсутствие документа-основания

Если дом сгорел — обязателен Акт пожара (форма 1/пож). Если сносили сами — нужно разрешение на снос (для объектов, не требующих разрешения, — уведомление о начале работ и фото/видеофиксация процесса). Без основания инженер не подпишет акт (риск ответственности).

Ошибка 3: Несоответствие координат

Контур основания разрушенного дома в акте должен совпадать с контуром в ЕГРН (допускается погрешность). Если дом сгорел давно, а границы участка уточнялись — возможны расхождения, требующие уточнения границ земельного участка предварительно.

Ошибка 4: Частичное разрушение

Если дом разрушен частично (например, сгорел второй этаж, первый стоит), акт обследования на прекращение существования всего дома составить нельзя. Нужно либо акт о изменении характеристик (перепланировка/реконструкция), либо снос остатков с последующим актом обследования.

Акт обследования vs Техническое заключение / Акт осмотра

Не путать три документа:

• Акт обследования (ст. 23 № 218-ФЗ) — только для прекращения существования» объекта. Подписывает кадастровый инженер. Идет в Росреестр.
• Техническое заключение / Акт технического осмотра, оценивает состояние (аварийный/неаварийный), несущую способность. Подписывает эксперт/инженер-строитель. Идет в администрацию для признания аварийным или в суд.
• Акт осмотра места пожара (форма 1/пож) — составляют сотрудники МЧС/пожарной охраны. Является основанием для кадастрового инженера.

Стоимость и сроки (ориентировочно)

• Стоимость услуг кадастрового инженера: обычно 5 000 – 15 000 руб. за объект (зависит от региона, удаленности, сложности доступа).
• Срок подготовки: 3–7 рабочих дней после выезда и предоставления всех документов-оснований.
• Госпошлина за внесение записи в ЕГРН: 0 руб. (внесение сведений о прекращении права собственности в связи с прекращением существования объекта освобождено от пошлины налоговым кодексом).

Акт обследования разрушенного дома — это строго регламентированный электронный документ, который может подготовить только уполномоченный кадастровый инженер. Главное условие успешного исключения дома из реестра — наличие легального документа-основания (акт пожара, разрешение на снос, решение о сносе аварийного жилья) и точная привязка места нахождения объекта к координатам ЕГРН.

Рекомендуется заранее запросить выписку из ЕГРН на объект, чтобы убедится в актуальности кадастрового номера и границ, и проконсультироваться с кадастровым инженером до начала сноса (если снос планируемый), чтобы зафиксировать процесс корректно.

---

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Нормативная база может меняться; Для решения конкретного вопроса обратитесь к кадастровому инженеру или юристу по земельному/жилищному праву.